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不动产及房屋确权案件

姜文渊律师在物权确权,特别是不动产房屋确权方面,经验非常丰富,以下为最高人民法院对于房屋确权案件的典型案例。
曲某与XX房地产开发有限公司房屋买卖纠纷案

2009年1019日,曲某诉XX房地产开发有限公司至广东省人民高级法院,要求解除与XX房地产开发有限公司的房屋买卖合同,且赔偿其装修款及房屋增值部分等损失。  
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房地产开发有限公司辩称:2002924日,曲某与XX房地产开发有限公司签订售房协议,曲某自愿购买XX房地产开发有限公司位于曲江区工商大街140号门市房一幢(共四层)。建筑面积310平方米,合计人民币40万元。曲某预交房款5万元,累计付款21万元。余款以办不出房产证为由拖延。鉴于确实无法办理房产证XX房地产开发有限公司同意解除合同,收回所售房屋,并把款项退还给曲某。

姜律师辩称,我方同意解除合同,但XX房地产开发有限公司出售房屋无法办理房屋登记手续,无法实现合同目的是造成双方签订的售房协议被迫解除的根本原因,XX房地产开发有限公司应当承担全部过错责任。反诉要求XX房地产开发有限公司返还21万元购房款、赔偿装修及室内改造费20万元、赔偿房屋增值差价款80万元(以评估数额为准)。

双方因不服一审判决上诉至广东省中级人民法院。

二审中:XX房地产开发有限公司诉讼的事实与理由无变化,诉讼请求为要求解除合同,收回房屋,退还曲某已经支付的房款21万元,同时主张曲某支付房屋使用费34万元。

二审中:姜律师辩称,我方同意解除合同。但XX房地产开发有限公司出售的房屋无法办理房屋登记手续,无法实现合同目的是造成双方签订的售房协议被迫解除的根本原因,XX房地产开发有限公司应当承担全部过错责任。反诉要求XX房地产开发有限公司在返还21万元购房款基础上,赔偿曲某装修及室内改造费、房屋增值差价款共计1038790元。

双方因不服二审判决,向广东省人最高人民法院发动再审。

省高院再审认为,本案焦点问题是,1、曲某与XX房地产开发有限公司签订《售房协议》的效力。2、合同解除后损失如何赔偿。

关于第一个争议焦点,曲某与XX房地产开发有限公司签订的《售房协议》效力问题。省高院院认为,曲某与XX房地产开发有限公司签订的《售房协议》系双方真实意思表示,其内容不违反法律法规的禁止性规定,应为有效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定,未取得权属证书的房地产不得转让,系管理性强制性规定,并非效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。由此可见,只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效,违反行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效,因此二审法院认定曲某与xx房地产有限公司签订《售房协议》无效,属适用法律不当,再审予以纠正。

关于第二个争议焦点,合同解除后损失赔偿问题。首先,因涉案房屋未通过综合验收,不能办理产权登记,不能实现合同目的,XX房地产开发有限公司作为房屋出让方,对合同解除应承担主要责任。其次,根据曲某与XX房地产开发有限公司签订的《售房协议》,曲某应当在XX房地产开发有限公司批复后,一次性交清房款,曲某未足额交清房款亦存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。对于房屋增值部分损失的赔偿,鉴于双方均存在违约行为,且房屋合同价款为40万元,而曲某仅支付21万元,故对于房屋增值部分损失,二审法院判令曲某获得70%赔偿并无不当。对于房屋使用费是否支付的问题,本案系房屋买卖合同,而非房屋租赁合同,曲某作为善意受让人,房屋使用费不应以评估租赁费用为标准计算,而应当以合同总价款除以房屋设计使用年限,再乘以曲某实际使用该房屋的年限得出价款来计算。同时XX房地产开发有限公司亦承担返还曲某已付购房款利息的责任。鉴于曲某未全部付清购房款,而且XX房地产开发有限公司自愿将房屋交由曲某使用,对于本案售房协议解除,XX房地产开发有限公司承担主要责任,省高院认为,合同解除后,双方相互返还房屋以及购房款,对于房屋使用费和已付购房款利息双方均不予追究,更符合本案实际情况。因此对于XX房地产开发有限公司要求房屋使用费的主张,省高院不予支持。原审判决判令由曲某支付房屋使用费不当,再审予以纠正。对于曲某再审中提出原审判决适用的《房地产价值认定评估报告》为2009年出具,不应继续适用的问题,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定,当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的不属于再审审理范围,故省高院不予审查。
深圳律师 不动产及房屋确权纠纷 姜文渊律师 咨询电话13751153335.

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