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最高院关于房地产纠纷案件裁判规则汇总

 1.依据诉讼过程中形成的债权转让协议制作的民事调解书被人民法院撤销后,债权转让协议也失去法律效力   ——从《合同法》第八十条的规定来看,债权人没有向债务人撤销合同的权利。通知到达,债权转让合同生效,但该条并没有限制债权人向人民法院、仲裁机构申请撤销合同的权利。随着民事调解书的被撤销,债权转让协议也就失去了法律效力。 2.当事人订立合同过程中均存在缔约过失,损失应各自承担   ——当事人双方在合同订立过程中均存在缔约过失责任时,应当分别承担各自应负的民事责任 3.当人民法院裁判保护的利益主体与行政机关采取查封行为的目的指向相同时,人民法院可以判决行政机关依法查封的房地产交付和转移产权   ——《房地产管理法》第三十七条第二项规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产,不得转让。一方当事人据此认为,判决其向对方当事人履行交付被行政机关依法查封的房产和转移产权义务违反法律规定的,法院应当结合上述法律的立法本意和个案情况予以正确适用。 4.守约方实际损失大于违约方应支付的违约金数额,违约方还应承担违约赔偿责任,但赔偿数额应以守约方实际损失为限   ——违约方因违约给守约方造成的经济损失超过了违约金,违约方除了向守约方支付违约金外,还要支付一定数额的货币,以弥补违约金不足的部分。 5.房屋买卖合同解除后,出卖方应根据房屋添附的实际情况,给予买受方合理的补偿   ——房屋买卖行为无效后,产生的法律后果是双方返还房屋和购房款。如房屋已有所添附,应根据添附的实际情况,确定出卖方给予买受方的合理补偿。 6.房地产转让合同不能以后手当时尚未取得房地产权属证书为由认定后手与第三人之间的房地产转让合同无效;基于后手对第三人隐瞒了其已将涉案房地产的部分标的物再次转让给前手的事实,即应认定后手的行为对第三人构成欺诈,第三人因此依法享有撤销权   ——根据个案情况审查第三人提起的撤销权之诉,有利于减少讼累和提高司法效率。 7.承租人就行使优先购买权与出租人发生争议,不受双方租赁合同中仲裁条款的约束   ——在租赁合同中订有仲裁条款的情况下,当事人就承租人行使优先购买权发生争议时,任何一方有权向人民法院起诉,而不是只能向合同约定的仲裁委员会申请仲裁。 8.租赁期间发生所有权变动,原出租人可以对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权   ——现行法律并未限制房屋产权变更后,原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同,对承租人以前的违约行为主张合同权利,这种合同权利既包括追索所欠租金,也包括行使合同解除权。 9.土地使用权出让合同项下部分土地经过审批、部分未经审批,该合同可以认定为部分无效部分有效   ——根据《合同法》第五十六条的规定,部分合同无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。部分合同无效分为量上的无效和质上的无效,通常这种无效条款具有独立性和可分性,亦即独立于合同的其他有效部分并可与之分离。 10.双方均要求履行合作开发协议,一方诉请另一方给付垫付款项应不予主持   ——在双方当事人对联合开发项目均负有对等投资义务以及双方当事人均要求继续履行《联合开发协议书》的前提下,应当尽量稳定双方的合作关系,维护交易秩序。此时,一方诉请另一方给付所谓的代垫款项既与履行合同的目的不符,同时也与情理或常理不符,应不予支持。 11.未经原始确权的土地发生的权属争议不属于人民法院受理民事诉讼的范围   ——根据《土地管理法》的规定,对土地进行原始确权属于政府的行政管理部门的职责范围,在土地未经原始确权且又存在权属争议的情况下,当事人应根据《土地管理法》的规定,要求政府的行政管理部门解决,而不能通过民事诉讼的途径主张权利。 12.《国有土地使用权转让合同》被解除时,已办理交付和登记的标的物没有被第三人善意受让时,可以直接返还原所有权人   ——我国现行法律确认了交付和登记为物权变动的条件,但立法和司法实践并未承认交付或登记行为是独立于买卖合同之外的物权行为。物权的取得,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法利益。买卖合同的标的物,即使已办理交付和登记,如果买卖合同被解除,在该标的物没有被第三人善意受让时,可以直接返还原所有权人。 13.房地产合作开发合同双方当事人均存在违约行为,并不必然导致合同解除条件的成就   ——双方当事人签订的合作开发合同,既无当事人之间协商一致解除合同的情况和合同约定的解除条件成就,也不存在合同法规定的法定解除条件。一方当事人提出解除合同、恢复土地原状、赔偿损失的主张,法院不予支持。 14.土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封,受让方有权中止支付相应的土地转让款   ——在履行土地使用权转让合同时,作为土地使用权转让合同的转让方,应承担法定的瑕疵担保责任。如果因转让方与第三人的纠纷,导致涉案土地被法院查封,受让方有权中止支付相应的土地转让款。 15.抵押物(土地使用权)转让双方的转让行为虽未经抵押权人同意但约定由受让方承担解除抵押义务的,转让合同有效   ——一般来说,未经抵押权人同意,抵押物不得转让。但在能够充分保障抵押权人利益的条件下,即使不经过抵押权人同意也可以转让抵押物。因此,抵押物转让双方的转让行为虽未经抵押权人同意但约定由受让方承担解除抵押义务的,转让合同有效。 16.房屋买卖合同被认定无效卖方应根据其过错对买方的利息损失承担一定责任   ——双方当事人对造成合同无效均有过错,故卖方应对利息损失承担一定责任。买方主张利息作为其实际损失,为明确具体数额只能算至起诉时,对其后直至对方实际给付为止所产生的利息,亦应当属于买方的实际损失,在买方未明确表示放弃的情况下,卖方有负担义务。 17.当事人之间转让不动产的合同,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力   ——不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力;未经登记,不发生法律效力。国家对不动产实行统一登记制度。但当事人之间转让不动产的合同,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。 姜文渊律师 广东商达律师事务所 房地产专业律师 咨询电话13751153335

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